Einkaufszentrum

Elemente Betrieb

Grössen

Mall: 4 – 10%
Breite Mall: 5 – 8m
grösserer Laden ca. 2’000 – 8’000m2
Höhen 4 – 6m i.Licht
–Gäupark: 100’000 m2, 56 Läden, 4
Restaurants; Mall 4’000m2, h = 4.90m
–Westside: 60’000 m2, 45 Läden, 6
Restaurants, Mall 9’000m2 (Bad, Kinos,
Hotel) – total 140’000m2, h = 4.20/3.50m
–Perry: 25’000m2, 42 Läden, 4
Restaurants, Mall 2’000m2, h = 6m

Anvisiertes Kundensegment

Kundensegmente:
Mittel-/Hochpreise
Tiefpreise
Discounter (Tiefstpreise)
􀃆 Hat einen Einfluss auf Bauausstattung
􀃆 Hat Einfluss auf Betriebsausstattung, zB.
Warenträger (Billigsegement: nur Kisten,
Paletten, etc.)
􀃆 Hat Einfluss auf das Sortiment (Betrieb:
zB. muss bei kleinen Margen der Umsatz
gross sein, dass ein anständiger Gewinn
rausschaut!)
􀃆 Mittleres Segment, mittlerer Standort: 100m2 Verkaufsfläche generieren
1 Mio Fr. Umsatz/a; Mietzins ca. 25’000Fr./100m2/a (2.5%)

Kundensegmente:
Discounter (Tiefstpreise) zB. Lidl, Aldi
zB. Lidl, Aldi 􀃆 bringen die hohen Frequenzen
􀃆 grosse Pakete auf Paletten, kleines Sortiment

Kundensegmente:
Mittel-/Hochpreise
􀃆 zB. REWE 􀃆 grosses Sortiment

Kundenbindung Kundentreue

Kostenteiler

Kosten werden sinnvollerweise geteilt:
-BKP 2 – Gebäude:
Grundstück, Gebäudehülle, Treppen, Lifte,
Technik (Elektro, Heizung, Sanitär, Sprinkler –
nur Grundausstattung), Brandschutz
Mall, Anlieferung, Lager, Umgebung,
allgemeine Nebenkosten… (Kosten 1’300Fr./m2BGF – Rendite 6.5%)
-BKP 3 – Betrieb:
Betriebseinrichtungen wie Boden, Wände, Decken,
Dekoration; Technik Betrieb (Beleuchtung, Beschallung,
Lüftung, Kälte, Überwachung, etc.), Warenträger,
Wägeli (Kosten 3’000Fr./m2 VF)
􀃆 Dann ist der Betreiber interessiert,
Gewinn zu machen, Kunden anzulocken

Nutzungsmix

􀃆 Nutzungsmix
ist entscheidend!
1) Food (Leute kommen jeden Tag)
Discounter bringt Frequenzen
2) Food Mittelpreis, grosse Auswahl, profitiert
von den Frequenzen
3) non-food: Kleider, Schuhe, etc. in diversen
Preislagen

-inWarenhäusern: food im UG
-in kleinen/mittleren Einkaufszentren: food ist
Hauptsache
-in grossen Einkaufszentren: food =
riesengross, im EG,
ev. mehrere Ketten
Immer Bar/Cafe/Restaurant
Immer Apotheke/Drogerie

Warendruck

Aktionen

Events

Oktoberfest

Weihnacht

Beachparty

Konzerte

Musik

Tanz

Ausstellungen

Wasserspiele

Modeshow

Turniere

Kinderbetreuung

Planungswerte:
-Mall: 4 – 10%, Breite Mall 5 – 8m, grössere Läden: 2‘000 – 8‘000m2, h = 4 – 6M im Licht
-Gäupark: 100‘000m2, 56, Läden, 4 Restaurants, 4‘000m2 Mall, h = 4.90m
-Westside: 60‘000m2, 45 Läden, 6 Restaurants, 9‘000m2 Mall (zusätzlich Bad, Kinos, Hotel)
-Perrycenter: 25‘000m2, 42 Läden, 4 Restaurants, 2‘000Mall, h = 6m
􀃆 von der Verkaufsfläche ist ca. Verkehrsfläche (also nur ca. 1/3 Standfläche für Ware)
-RWA 1% Bodenfläche Brandabschnitt dynamischer Querschnitt + gleichviel Nachströmöffnung
(Treppen 5% Bodenfläche)
-NA 35m Distanz
-Ausgangsbreiten Verkaufsgeschäfte Verkaufsfläche/2 􀃆 Personenanzahl; 60cm/100Personen 􀃆
Ausgangsbreite
-Brandabschnitt maximal 2‘400m2 ohne Sprinkler/Löscheinrichtung
-Parkplätze verkaufsintensiv: 8/100m2 Verkaufsfläche für Kunden und 2/100m2 für Personal
-Parkplätze übrige Geschäfte: 3.5/100m2 VF Kunden und 1.5/100m2 VF Personal
-Lagerräume: 0.01/100m2 BGF Kunden und 0.1/100m2 BGF Personal
-Restaurant: 0.2Parkplätze/pro Sitzplatz
􀃆 totale Anzahl PP reduziert nach Standortgunst ÖV􀃆 gute Erschliessung ca. 65% Reduktion
-Kosten CH; BKP2, ca. 1500Fr./m2 BGF; BKP3 ca. 2‘000 Fr./m2 Verkaufsfl., BKP8 ca. 1000Fr./m2
Verkaufsfl. 􀃆 100m2 􀃆 Kosten: 0.5 Mio Fr. 􀃆 generiert 1 Mio Fr. 􀃆 Grenze Kosten bei 2 Mio Fr./m2.
-Kosten Investition (CH): 100m2 Verkaufsfläche generieren im mittleren Kundensegment 1 Mio Fr.
Umsatz/Jahr – wird in 5 – 10 Jahren abgeschrieben/amortisiert. Mietzins ca. 200 – 500 Fr./m2/a
Verkaufsfläche (+250 Fr./m2/a Eigeninvestitionen) + 100 – 200 Fr./m2/a Hinterbereiche.
-Rendite etwa 15 – 25%, davon 15 -25% Miete (+ 15 Eigenmiete), 10% Gewinn, Rest Personal +
Betrieb. (Dadurch zurückrechenbar, was es den Investor kosten darf… Mit den Zahlen von Pavlodar).
[Mellingen: 230Fr.m2/a Verkfsfl.+120Fr.m2/a Hinterbereich + 600Fr/a/PP; Vertrag 25 Jahre; 1.6 Mio
Fr./100m2/a – bei 1000m2 VF. Bahnhof Aarau: 400m2, 5.5 Mio Fr./100m2/a]
-In Bern gibt es 130‘000 Einwohner und etwa 30 Einkaufszentren, viele 2 – 3000m2, einige 40 –
100‘000m2; in 10km Distanz 4 – 5 EKZ bei 100‘000m2, in 15km 10 EKZ bei 100‘000m2; in der Region
also etwa 1.5 Mio m2. In Bern werden etwa 5‘000 Mio Fr. EKZ-relevant ausgegeben (= 55% vom
Haushaltseinkommen à 120‘000 Fr. = etwa 2 Personen); dies „ermöglicht“ ca. 0.5 Mio m2 VF 􀃆 Bern
trägt 1/3 zu den regionalen EKZ bei.